ABD’de Konut Erişilebilirliği Kırılma Noktasında: Fiyatlar Gelirleri Geride Bıraktı

ABD’de konut piyasası, tarihinin en erişilemez seviyesine ulaştı. Coin Bureau tarafından paylaşılan son verilere göre, konut fiyatları ile gelirler arasındaki makas son 20 yılda sürekli açıldı. 2000 yılından bu yana medyan konut fiyatları ortalama %217 arttı. Hanehalkı gelirleri ise yaklaşık %153 yükseldi. Bu dengesizlik, erişilebilirlik göstergelerini tarihi seviyelere taşıyor. Yüzeyde piyasa hâlâ güçlü görünüyor. Fiyatlar yüksek, arz ise sınırlı. Ancak erişilebilirlik tarafında tablo ciddi şekilde bozulmuş durumda. Özellikle ilk kez ev alacaklar için matematik artık işlemiyor.

🚨U.S. HOUSING HITS MOST UNAFFORDABLE LEVEL ON RECORD

Since 2000, median home prices have surged about 217% while incomes rose just 153%, pushing affordability to historic extremes. pic.twitter.com/VykdaZblr7

— Coin Bureau (@coinbureau) February 17, 2026

Son 25 yılda konut fiyatlarındaki artış yalnızca güçlü olmakla kalmadı, aynı zamanda maaş artışlarını da açık ara geride bıraktı. Uzun vadeli yükseliş trendi; kolay kredi koşulları, düşen faiz oranları ve yapısal konut arzı eksikliğiyle desteklendi. Ardından 2020 sonrası yaşanan sıçrama, fiyatları tamamen farklı bir seviyeye taşıdı. Konut maliyetleri, enflasyondan arındırılmış olarak bile 2006 konut balonunun zirvesine kıyasla gelirlerle olan ilişkide daha da yükseldi. Ancak bu kez dinamikler farklı. Spekülatif kredi genişlemesinin yerini arz kısıtları, imar sınırlamaları ve nüfus kaynaklı talep aldı.

Gelirler Konut Fiyatlarına Yetişemedi

Bu süreçte ücret artışları oldukça zayıf kaldı. Nominal gelirler, varlık fiyatlarındaki enflasyona paralel artmadı. Konut, sağlık ve eğitim maliyetleri maaş artışlarının üzerinde yükseldi. Bu durum, Federal Reserve Economic Data ve ABD nüfus sayımı verileriyle de doğrulanıyor. Medyan hanehalkı gelirindeki artış tek başına sağlıklı görünebilir. Ancak konut fiyatlarıyla karşılaştırıldığında tablo farklılaşıyor. Bu uyumsuzluk nedeniyle haneler bugün gelirlerinin çok daha büyük bir kısmını konuta ayırıyor. Bu da tasarrufları azaltıyor, borçlanma ihtiyacını artırıyor ve uzun vadede finansal güvenliği zayıflatıyor.

Faiz Oranlarının Etkisi

Artan faiz oranları baskıyı daha da artırdı. Daha önce yüksek fiyatları karşılayabilen alıcılar artık çok daha yüksek aylık ödemelerle karşı karşıya. Mortgage faizleri, erişilebilirliği birçok bölgede zor, bazı bölgelerde ise neredeyse imkânsız hale getirdi. Bu durum işlem hacminde düşüşe yol açtı. Buna rağmen fiyatlarda belirgin bir düzeltme görülmedi. Düşük sabit faizli mortgage’a sahip ev sahipleri satıştan kaçındı. Arz donuk kaldı. Talep düşmesine rağmen fiyatlar yüksek seviyelerde kalmaya devam etti.

Erişilebilirlik krizi artık yalnızca ekonomik bir sorun değil, sosyal bir meseleye dönüşüyor. Genç alıcılar aile kurmayı erteliyor. Kiracılar kendilerini kalıcı olarak dışlanmış hissediyor. Artan maliyetlerden kaçınmak isteyen insanlar bulundukları yerde kalmayı tercih ediyor, coğrafi hareketlilik azalıyor. Zamanla bu durum ekonomik büyümeyi de sınırlayabilir. Tarihsel olarak konut, servet oluşturmanın önemli bir aracıydı. Erişim azaldıkça eşitsizlik artıyor. Bu gerilim, siyasi ve finansal tartışmalara da giderek daha fazla yansıyor.

Piyasalar ve Kripto Anlatısı

Konut piyasasındaki bu dengesizlik, varlık dağılımı tartışmalarını da tetikliyor. Birçok yatırımcı için konuta erişimin zorlaşması, sınırlı dijital varlık anlatılarını güçlendiriyor. Kripto savunucuları bu durumu, para arzındaki genişleme ve varlık enflasyonunun bir sonucu olarak yorumluyor. Kripto varlıklar konutun yerine geçmese de, bu karşılaştırma genç nesillerin neden alternatif yatırım araçlarına yöneldiğini açıklıyor.

Bu baskıyı hafifletebilecek bazı gelişmeler mümkün. Faizlerin düşmesi aylık ödemeleri rahatlatabilir ancak fiyat artışlarını yeniden tetikleyebilir. Daha sağlıklı çözüm ise konut arzının artırılması olurdu, ancak imar reformları yavaş ilerliyor. Bu gerçekleşene kadar erişilebilirlik sorununun devam etmesi bekleniyor. Veriler net bir tablo sunuyor. Konut maliyetleri yalnızca yükselmedi; ABD’de daha önce görülmemiş şekilde gelirlerden koptu.